Data pubblicazione: Dec 28, 2014 1:22:38 PM
L’art. 1453 c.c. è di carattere dispositivo. Pertanto, il creditore, nell’ambito della facoltà connesse all’esercizio dell’autonomia privata, può accettare l’adempimento successivo alla domanda di risoluzione, rinunciando così agli effetti della stessa. Quindi, ai fini della rinuncia della domanda di risoluzione per inadempimento non è sufficiente il mero pagamento da parte del conduttore-debitore della somma di cui risulti moroso, essendo necessaria la manifestazione di una volontà, da parte del locatore-creditore, diversa rispetto all’azione intrapresa.
CASUS DECISUS
La AZ Costruzioni s.r.l. intimò alla Servizi Intercomunali s.p.a. sfratto per morosità in ordine ad un immobile da questa detenuto in locazione non commerciale, adibito a clinica psichiatrica. La Servizi Intercomunali, riconoscendo di essere in arretrato nel pagamento di alcuni canoni, li versò banco iudicis per impedire l'emissione dell'ordinanza di rilascio e eccepì che il proprio inadempimento fosse conseguente al fatto che la locatrice non avesse adempiuto alla obbligazione di eseguire alcuni lavori di manutenzione straordinaria.
In primo grado, denegata l'emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio, il tribunale dichiarò la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della conduttrice condannando la società convenuta al rilascio dell'immobile e alla corresponsione degli interessi sui canoni scaduti.
L'appello della Servizi Intercomunali s.p.a. veniva rigettato dalla Corte d'Appello di Roma con la sentenza oggi impugnata.
La Servizi Intercomunali di Mastro Vincenzo Mauro e C. s.a.s. (già Servizi Intercomunali s.p.a.) propone ricorso per cassazione articolato in cinque motivi ed illustrato da memoria nei confronti di AZ Costruzioni s.r.l. per la cassazione della sentenza della Corte d'Appello di Roma n. 2764 del 2008, depositata il 12.1.2010.
La AZ Costruzioni s.r.l. ha depositato controricorso.
TESTO DELLA SENTENZA
CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. III CIVILE - SENTENZA 9 dicembre 2014, n.25853 - Pres. Russo – est. Rubino
Motivi della decisione
Con il primo motivo di ricorso la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 112 e 346 c.p.c, nonché dell'art. 1453 c.c., in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c. e la nullità della sentenza e del procedimento in relazione all'art. 360 n. 4 c.p.c., ricordando di aver corrisposto banco iudicis, già all'udienza fissata per la convalida dello sfratto, la somma della quale risultava essere morosa e che pertanto la causa era andata avanti, fino alla pronuncia di risoluzione per inadempimento della conduttrice, solo in relazione all'omessa corresponsione di quanto dovuto a titolo di interessi e della mancata consegna della fideiussione bancaria, avendo manifestato il locatore di non attribuire rilevanza al fatto che il pagamento fosse stato effettuato dopo la notifica dello sfratto per morosità. La ricorrente sostiene che la locatrice avrebbe accettato senza riserve la corresponsione dei canoni arretrati e che il giudice abbia erroneamente pronunciato la risoluzione prendendo a base un elemento non dedotto dalla parte; sottolinea inoltre la disponibilità del principio fissato nell'art. 1453 terzo comma c.c. secondo la quale il debitore inadempiente non può più adempiere quando sia stata chiesta la risoluzione.
Inoltre, la ricorrente sostiene l'erroneità della decisione impugnata per violazione del principio di necessaria corrispondenza tra chiesto e pronunciato, perché la corte d'appello avrebbe illegittimamente posto alla base della pronuncia di risoluzione non già il fatto del mancato pagamento degli interessi e delle spese del procedimento, dei quali avrebbe poi dovuto valutare se avessero raggiunto o meno la soglia dell'inadempimento di non scarsa importanza, ma un fatto (l'avvenuto pagamento dei canoni solo dopo la notifica della intimazione di sfratto per morosità) e una causa petendi non posti dal locatore a base della sua domanda o comunque implicitamente rinunciati.
Il motivo è infondato.
La regola prevista dall'art. 1453, terzo comma, cod. civ., secondo cui il debitore inadempiente non può più adempiere dopo che sia stata chiesta la risoluzione, è norma a carattere dispositivo. Pertanto, nulla vieta che il creditore, nell'ambito delle facoltà connesse all'esercizio dell'autonomia privata, possa accettare l’adempimento della prestazione, successivo alla domanda di risoluzione, rinunciando agli effetti della stessa (Cass. n. 11967 del 2004), prendendo atto dell'adempimento per quanto tardivo del conduttore. Nel caso di specie dunque il locatore avrebbe potuto, a fronte del pagamento banco iudicis del debito capitale per i canoni scaduti, rinunciare del tutto alla domanda o concentrare la sua domanda di risoluzione sull'inadempimento limitato alla mancata corresponsione di interessi e spese.
Sarebbe stata però la ricorrente a dover provare, nel corso del giudizio di merito, che il locatore avesse inteso circoscrivere la morosità rilevante alla parte non sanata, manifestando una volontà diversa rispetto all'azione intrapresa.
Il giudice di appello ha ritenuto che dalle dichiarazioni rese in udienza dalla parte locatrice non potesse evincersi alcuna rinuncia a far valere ai fini della risoluzione del contratto per morosità il ritardo nel pagamento dei canoni. Poiché tale punto della decisione viene sindacato anche sotto il profilo del difetto di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, e quindi come error in procedendo, questo giudice può direttamente valutare gli atti, e da essi si deduce (i punti essenziali sono peraltro riportati testualmente nel controricorso) che la locatrice, pur accettando il versamento dei canoni effettuato banco iudicis all'udienza fissata per la convalida dello sfratto, ha sempre ribadito la tardività del pagamento effettuato con ogni conseguenza di legge. In particolare, in prima udienza l'avvocato della AZ ha accettato le somme versate a parziale pagamento delle somme dovute insistendo al contempo sulla emissione della ordinanza di rilascio e spiegando, per il caso che l'ordinanza fosse stata negata, come è stato, domanda di risoluzione del contratto : non vi è alcuna puntualizzazione nel senso che la domanda di risoluzione prendesse le mosse solo dalla morosità residua e del resto ciò sarebbe stato incoerente con la richiesta di emissione della ordinanza di rilascio. Non può ritenersi quindi che la corte d'appello abbia errato nel qualificare la domanda della locatrice non restringendo il suo apprezzamento ai fini della risoluzione sull'inadempimento delle obbligazioni residue, ma considerando tutta la situazione di morosità esistente al momento della notifica della intimazione.
Con il secondo motivo di ricorso, la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e 1363 c.c. in relazione all'art. 360, n. 3 c.p.c. nonché l'omessa, contraddittoria ed insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio ovvero per aver la corte territoriale incongruamente ricostruito l'effettivo contenuto della domanda della parte locatrice, in quanto l'adeguata valorizzazione di fatti quali la ricezione del pagamento in udienza senza riserve e la considerazione delle dichiarazioni da questa rese avrebbe consentito di ricostruire diversamente la volontà processuale della parte locatrice.
Il motivo è infondato.
In primo luogo, è errato il riferimento alle norme sulla interpretazione del contratto in relazione alla interpretazione delle domande giudiziali ed ancor più per leggere il comportamento processuale delle parti : rispetto alle attività giudiziali non si pone infatti il problema dell'individuazione di una comune intenzione delle parti, e la stessa soggettiva intenzione della parte rileva solo nei limiti in cui sia stata esplicitata in modo tale da consentire alla controparte di cogliere l'effettivo contenuto dell'atto e di poter svolgere un'adeguata difesa (v. sul tema, in riferimento all'atto di appello, Cass. n. 24847 del 2011; Cass. n. 4754 del 2004).
Inoltre, la motivazione della corte d'appello, i cui passaggi logici sono stati riportati in riferimento al primo motivo, è coerente ed esente da vizi.
Con il terzo motivo di ricorso il ricorrente si duole della violazione e falsa applicazione degli artt. 1453, 1455, 1460 e 1462 c.c. in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., nonché della omessa e/o insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio: ritiene che, trattandosi di una locazione commerciale, per la quale la legge non opera una predeterminazione legale della gravità dell'adempimento, il giudice avrebbe dovuto in ogni caso effettuare una valutazione ex art. 1455 c.c. in ordine alla gravità dell'adempimento, sia se avesse considerato solo gli importi residui, relativi ad interessi e spese, sia se avesse voluto prendere in considerazione l'intero importo intimato. Invece il giudice ha ritenuto di poterne prescindere, considerando l'inadempimento in relazione ai canoni di morosità pregressa, benché corrisposti - e accettati - banco iudicis, nonché considerando la presenza di una clausola risolutiva espressa al verificarsi di qualsiasi morosità e la presenza di una clausola solve et repete, e non avendo per contro la corte d'appello tenuto conto di altre circostanze di fatto già allegate dalla conduttrice con l'atto di appello, connesse al suo essere a sua volta creditrice della Asl, in notorio e permanente ritardo con i pagamenti, il che la esponeva a sua volta a ritardi nel soddisfare i propri creditori pur avendo la società ricorrente la piena volontà di rispettare gli impegni assunti, nonché la solvibilità complessiva della Servizi Intercomunali che gestiva anche altre cliniche psichiatriche ed un'azienda farmaceutica.
Critica la decisione impugnata per aver utilizzato come unico parametro della gravità dell'inadempimento la entità della somma corrisposta in ritardo, astraendosi dal considerare la concretezza del rapporto negoziale e la situazione personale della parti, in particolare la condizione del conduttore, a sua volta creditore di aziende pubbliche.
Il terzo motivo è infondato.
È ben vero, come sostiene la ricorrente, che, anche se si sia verificata una situazione riconducibile all'art. 1453 terzo comma c.c., in cui la parte inadempiente si sia adoperata per sanare la morosità dopo l'esercizio dell'azione di risoluzione, quindi inutilmente ai fini di evitare la pronuncia di risoluzione a meno che l'altra parte non avesse voluto accettare l'adempimento e rinunciare alla risoluzione, cosa che non è accaduta (come si è già chiarito in riferimento ai due precedenti motivi di ricorso), il giudice deve valutare l'adempimento, considerando se esso fosse o meno di non scarsa importanza avuto riguardo alla complessiva operazione posta in essere dalle parti e quindi alla causa in concreto dell'operazione. Tuttavia, risulta che la corte proprio ciò abbia fatto, considerando correttamente elementi testuali, ovvero il complesso degli accordi per come esso emergeva dal contratto scritto considerato nella sua interezza (in cui le parti avevano inserito di comune accordo una clausola risolutiva espressa che si poteva azionare in presenza di una singola morosità di canone nonché una clausola solve et repete, in virtù della quale il pagamento del canone e il godimento dell'immobile assumevano il ruolo di obbligazioni assolutamente principali, rispetto alle quali eventuali altri inadempimenti scoloravano nella stessa considerazione iniziale delle parti, non essendo di rilevanza tale da poter paralizzare l'obbligazione di procedere al pagamento del canone. È invece il ricorrente che pretenderebbe di far ricorso a dati extratestuali, quali la tolleranza mostrata dalla locatrice verso il protrarsi dell'inadempimento, il fatto di essere a sua volta creditrice di altro debitore cronicamente inadempiente, la Asl, e il suo stesso contributo alle spese straordinarie, che non indica che sia stato inserito in contratto.
Con il quarto motivo di ricorso, la società ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1460 c.c. e 79 della legge n. 392 del 1978, in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., nonché l'omessa e/o insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio in riferimento all'art. 360 n. 5 c.p.c..
In particolare, si duole che la corte d'appello non abbia tenuto nella dovuta considerazione l'eccezione di inadempimento da lei proposta, benché la locatrice, pur avendo ricevuto ben 100.000 Euro al momento della conclusione della locazione quale contributo della conduttrice per le opere straordinarie che erano necessarie per mettere a norma l'immobile, ove doveva svolgersi attività di clinica psichiatrica, sottoposta a numerose prescrizioni di legge, non avesse poi provveduto a realizzare i lavori straordinari che si era obbligata a fare.
All'interno dello stesso motivo lamenta la nullità della clausola solve et repete, in quanto aggravante la posizione del conduttore, e deduce che essa non impedisse radicalmente di opporre l'eccezione di inadempimento, ma fosse idonea solo a bloccare la proponibilità della eccezione di non esatto adempimento.
Anche questo motivo è infondato, perché in primo luogo dalla sentenza non risulta un versamento una tantum di Euro 100.000,00 da parte del conduttore, né che esso facesse parte degli accordi contrattuali, non essendo riportata la relativa clausola contrattuale (nella sentenza impugnata si parla genericamente dell'impegno assunto dal locatore di eseguire alcuni lavori straordinari). Inoltre, l'inserimento nel contratto della clausola solve et repete impediva di prendere in considerazione eccezioni di inadempimento.
L'eccezione di nullità della clausola solve et repete è poi inammissibile in quanto questione nuova, non risultando che essa sia stata esaminata dalla sentenza di appello, né tanto meno che sia stata sollevata e che su di essa la corte territoriale non si sia pronunciata.
Infine, con il quinto motivo di ricorso, la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1282, 2 comma c.c. e 1219 c.c., in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c. avendo la corte d'appello ritenuto che gli interessi moratori per il ritardato pagamento dei canoni non necessitassero, ai fini della loro decorrenza, di una messa in mora da parte del creditore.
Anche quest'ultimo motivo è infondato. Infatti, si tratta di obbligazioni portable, che devono essere adempiute al domicilio del creditore, in relazione alle quali si richiama il consolidato orientamento di questa corte secondo il quale anche per i crediti derivanti da fitti e pigioni non è necessaria - ai fini della decorrenza degli interessi - la costituzione in mora quando il termine per pagare è scaduto e la prestazione deve essere effettuata nel domicilio del creditore (Cass. n. 5836 del 2007, ma già Cass. n. 7628 del 1986), in applicazione dell'art. 1219 n. 3 c.c.).
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come al dispositivo.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso, ponendo a carico della ricorrente le spese del giudizio di cassazione sostenute dalla controricorrente, che liquida in complessivi Euro 5.500,00, di cui 200,00 per spese, oltre accessori e contributo spese generali.