Data pubblicazione: Dec 25, 2014 10:12:35 PM
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Il percorso giurisprudenziale e l'odieo approdo. Corte di Cassazione n. 24838/2014 e n. 24468/2014. Sono di pochi giorni fa due ultime pronunce della Suprema Corte in materia di contratto di comodato di immobili, concesso per esigenze familiari, che hanno nuovamente richiamato l’attenzione sulla problematica relativa all’effettiva durata di tali rapporti. Il tema nel corso degli ultimi anni ha visto, prima l’avvicendarsi di due diversi indirizzi interpretativi, poi l’intervento delle Sezioni Unite che sembra (o quasi …) aver definitivamente chiarito i termini della questione. Il primo indirizzo – c.d. familiarista – trova il suo fondamento nella pronuncia a Sezioni Unite n. 13603 del 21 luglio 2004, a mente della quale “nell'ipotesi di concessione in comodato da parte di un terzo di un bene immobile di sua proprietà perché sia destinato a casa familiare, il successivo provvedimento di assegnazione in favore del coniuge affidatario di figli minorenni o convivente con figli maggiorenni non autosufficienti senza loro colpa, emesso nel giudizio di separazione o di divorzio, non modifica la natura ed il contenuto del titolo di godimento sull'immobile, ma determina concentrazione, nella persona dell'assegnatario, di detto titolo di godimento, che resta regolato dalla disciplina del comodato, con la conseguenza che il comodante è tenuto a consentire la continuazione del godimento per l'uso previsto nel contratto, salva l'ipotesi di sopravvenienza di un urgente ed impreveduto bisogno, ai sensi dell'art. 1809, comma 2, c.c.” Enunciando tale principio, la Suprema Corte ha precisato che la durata del comodato dell'immobile, qualora la scadenza non sia determinata, è strettamente correlata alla destinazione in vista del quale è stato concluso il contratto ed è finalizzata a consentire un godimento esteso a tutti i componenti della comunità familiare. Il vincolo di destinazione dell'immobile, inoltre, non può considerarsi automaticamente caducato per il sopravvenire della crisi coniugale, prescindendo quella destinazione, nella sua oggettività, dalla effettiva composizione, al momento della concessione in comodato, della comunità domestica. Secondo tale interpretazione, quindi, il comodante sarebbe legittimato a richiedere la restituzione del bene solo per un grave ed imprevedibile bisogno del medesimo. Il secondo orientamento – c.d. contrattualista – fa, invece, riferimento alla sentenza 15986/2010, con la quale i giudici di legittimità, in senso del tutto opposto, stabiliscono che, in caso di concessione in comodato di un immobile da destinare a residenza familiare, l’abitazione deve essere restituita ai suoceri, che la concessero, appunto, in vista di tale scopo, ormai venuto meno per effetto della crisi coniugale. In base alla decisione della Corte, la fattispecie integra il c.d. comodato precario caratterizzato dalla circostanza che la determinazione del termine di efficacia del vincolo è rimesso in via potestativa alla sola volontà del comodante. Nel caso in cui sia in atto un comodato precario, senza la previsione di un termine per la restituzione dell’immobile – precisa la Corte – è nella facoltà del proprietario (nel caso di specie i suoceri) chiedere alla ex moglie di lasciare l’alloggio, anche se assegnato alla stessa con provvedimento del giudice. In tal caso la determinazione del termine di efficacia del vinculum iuris costituito tra le parti è rimesso in via potestativa alla sola volontà del comodante che ha la facoltà di manifestarla ad nutum, senza che abbia alcuna rilevanza il fatto che la casa familiare sia stata assegnata, in sede di separazione, al coniuge affidatario dei figli. A distanza di tre anni, nel 2013, gli ermellini intervengono ancora una volta in una fattispecie in cui, nell’ambito di un giudizio di separazione fra coniugi (in cui il marito era il comodatario), il Giudice aveva assegnato la casa coniugale, oggetto di comodato alla moglie affidataria della prole minore. Aderendo nuovamente alla teoria contrattualistica, la Corte sostiene che le sorti del contratto di comodato non potrebbero vedersi pregiudicate dal provvedimento giudiziale di assegnazione, da considerarsi affatto sostitutivo dell’originario contratto, giacché “negando al comodante la restituzione del bene, se non a certe condizioni, si finirebbe per essere non ossequiosi del codice civile, per cui le aspettative della famiglia non possono annullare i diritti del proprietario comodante". L’anno successivo, finalmente, le Sezioni Unite con la sentenza n. 20448, depositata il 29 settembre 2014, hanno chiarito e risolto meglio l’empasse degli orientamenti contrastanti, precisando che nel codice civile esistono due diverse forme di comodato: uno in “senso stretto”, con un termine di durata regolato dagli articoli 1803 e 1809 c.c.; e un altro definito “precario”, senza termine di durata di cui all’art. 1810 c.c.. Mentre nel comodato precario ex art. 1810 c.c., è consentito il rilascio al comodatario ad nutum, l’art. 1809 c.c., con termine di durata, è caratterizzato dalla facoltà del comodante di richiedere la restituzione immediata dell’immobile solo in caso di sopravvenienza di un urgente e sopravvenuto bisogno. Ed è a quest’ultima forma contrattuale che andrebbe ricondotto quel comodato di immobile destinato a soddisfare le esigenze abitative della famiglia del comodatario; contratto sorto per uno scopo determinato, quindi per un tempo determinabile per relationem, in considerazione della destinazione della casa familiare ed indipendentemente dall’insorgere di una crisi coniugale. Riprendendo e riconfermando quell’indirizzo familiarista che sembrava ormai abbandonato, dopo le pronunce del 2010 e del 2013, la Corte afferma che “la risposta è nel segno di rispettare il potere di disposizione del bene, quale esercitato al sorgere del contratto. Se il contratto ancorava la durata del comodato alla famiglia del comodatario, corrisponde al diritto che esso perduri fino al venir meno dell’esigenza della famiglia”. Di conseguenza il comodante, in sede processuale, potrà chiedere la restituzione dell'immobile solo “in caso di sopravvenienza di un urgente e imprevisto bisogno”. Con gli ultimi interventi in ordine di tempo, infine, la Cassazione (sentenza 18 novembre 2014, n. 24468 e 21 novembre 2014 n. 248389), sulla scia della pronuncia di poco precedente, ha ribadito e precisato, ampliando l’argomentazione, quanto già in essa affermato. Nel primo caso stabilisce, infatti, che “il termine del comodato può risultare dall’uso cui la cosa deve essere destinata solo se tale uso abbia in sé connaturata una durata predeterminata nel tempo“. In mancanza, invece, di particolari prescrizioni di durata, ovvero di elementi certi ed oggettivi che consentano ab origine di prestabilirla, “l’uso corrispondente alla generica destinazione dell’immobile configura un comodato a tempo indeterminato e, perciò, a titolo precario, e, dunque, revocabile ad nutum da parte del comodante, a norma dell’art. 1810 c.c.“. Nel secondo caso, invece, ribadisce che, laddove non risultino chiare, perché non provate, le esigenze familiari che sottendono alla conclusione del contratto di comodato – per cui occorre far riferimento al momento genetico della formazione della volontà contrattuale –, va favorita la soluzione della cessazione del vincolo, dovendosi desumere che non vi sia stata determinazione del termine di scadenza. Conseguenza è che il comodante può in ogni momento chiedere la restituzione della cosa, senza essere condizionato dalla presenza degli urgenti bisogni di cui sopra si è detto.
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La Cassazione, con la sentenza in commento, ha trattato il caso di un uomo che citava in giudizio la ex moglie chiedendo la restituzione di un immobile che aveva dato alla donna per esercitare la propria attività di estetista. L’uomo osservava che l’immobile era stato concesso in comodato senza fissazione di termine e, pertanto, l’uso dello stesso doveva ritenersi “precario“, e risolubile ad nutum del comodante. La Cassazione che ha esaminato il caso ha dato ragione all’ex marito ritenendo fondato i motivi del ricorso e, in particolare, osservando che “la Corte d’appello ha correttamente ritenuto che, anche quando un immobile sia concesso in comodato senza fissazione espressa d’un termine, l’apposizione d’un termine di durata possa comunque desumersi dall’uso cui è destinato il bene. Ne ha tratto però l’erronea conseguenza che quando l’immobile oggetto di comodato sia destinato ad un uso specifico, la restituzione potrebbe essere domandata solo una volta che sia cessato dell’uso cui l’immobile è destinato“. Per gli ermellini, tale affermazione è errata in diritto perchè la Corte territoriale ha ritenuto che “il comodato di un immobile che sia destinato ad una determinata attività sia implicitamente soggetto ad un termine di durata corrispondente alla durata dell’attività che vi si svolge” e tale interpretazione non è consentita dall’articolo 1810 del codice civile che stabilisce una regola ( l’immobile concesso in comodato debba essere restituito non appena il comodante lo richieda) e due eccezioni : (a) che sia stato pattuito espressamente un termine di durata; (b) che il termine di durata del comodato “risulti dall’uso cui la cosa è destinata“. In altre parole, “la Corte d’appello ha dunque confuso il termine del comodato col termine dell’attività che si svolge nell’immobile dato in comodato, ritenendo che il fatto stesso che nell’immobile si svolga una attività commerciale ancori la durata del comodato alla cessazione di quell’attività“. Stando a quanto già diverse volte affermato dalla Corte di Piazza Cavour “il termine del comodato può risultare dall’uso cui la cosa deve essere destinata solo “se tale uso abbia in sé connaturata una durata predeterminata nel tempo“. In mancanza, invece, di particolari prescrizioni di durata, ovvero di elementi certi ed oggettivi che consentano ab origine di prestabilirla, “l’uso corrispondente alla generica destinazione dell’immobile configura un comodato a tempo indeterminato e, perciò, a titolo precario, e, dunque, revocabile ad nutum da parte del comodante, a norma dell’art. 1810 c.c.“